Verzögerung bei Immobilien-Reform auf den Philippinen absehbar

Die Umsetzung des Gesetzes zur Reform der Immobilienbewertung (Real Property Valuation and Reform Act, RPVARA) könnte sich verzögern. Grund dafür sind unzuverlässige Marktdaten und mangelhafte Fortschritte bei der Digitalisierung der lokalen Verwaltungen, wie eine Anhörung des parlamentarischen Ausschusses für Regierungsreorganisation am 10. November ergab.

Finanzregulierungsbehörden befürworten eine Verlängerung der Fristen für die Einhaltung des Gesetzes. Das Finanzministerium (DoF) und BLGF warnten davor, dass eine verfrühte Anwendung nicht validierter Marktwerte erhebliche Risiken für Immobilienbesitzer, Unternehmen und Kommunen berge. Gemäß Abschnitt 18 des Gesetzes (Republic Act No. 12001) dienen die zertifizierten Marktwerte als verbindliche Grundlage für die lokale Grundsteuer sowie für nationale Abgaben wie die Kapitalertragsteuer, die Stempelsteuer, die Erbschaftsteuer, die Schenkungssteuer und die lokale Übertragungssteuer.

Untersuchungen zeigten erhebliche Mängel in den vorliegenden Daten. Obwohl alle 233 lokalen Verwaltungseinheiten (LGUs) Vorschläge für ihre Marktwerte (Schedules of Market Values, SMVs) eingereicht haben, wurde bisher keiner genehmigt. Untersekretärin Krystal Lyn T. Uy vom Finanzministerium berichtete von unvollständigen Karten zur Bodenwertbestimmung, nicht überprüfbaren Verkaufsdaten und einer zu starken Abhängigkeit von Sekundärquellen wie eidesstattlichen Erklärungen oder Schätzwerten statt tatsächlicher Transaktionsbelege. Zudem wurden Fehler bei der Einkommensberechnung für landwirtschaftliche Flächen, fehlende Kapitalisierungssätze sowie veraltete Verkaufsdaten festgestellt, die weit über das vorgeschriebene dreijährige Bewertungsfenster hinausgingen. Die Fehlerquote bei den Bewertungstests überschritt die gesetzlich zulässige Grenze von 10 Prozent, zudem lagen die Dispersionskoeffizienten über dem Standardschwellenwert von 20 Prozent. Uy betonte, dass eine Verschiebung kein Rückzug von den Reformen sei, sondern ein taktischer Schritt, um die Qualität und Nachhaltigkeit der Ergebnisse sicherzustellen.

Ein weiteres Hindernis ist der langsame digitale Wandel in den Kommunen. Laut Neil A. Lamban, Leiter der Abteilung für lokale Bewertungsoperationen beim BLGF, liegt die Digitalisierungsrate der LGUs bei etwa 50 Prozent. Das BLGF testet derzeit Software-Prototypen für ein Immobilieninformationssystem sowie computergestützte Massenbewertungen in 22 Pilotgemeinden, ein Projekt, das von der ADB unterstützt wird. Lamban schätzt, dass eine vollständige Digitalisierung aufgrund der unterschiedlichen Kapazitäten der Kommunen etwa zwei Jahre dauern könnte, sofern die notwendigen technologischen Fähigkeiten und die entsprechende Ausrüstung vorhanden sind.

Wryan Martin C. Te, Exekutivdirektor des BLGF, betonte zudem, dass eine zeitlich begrenzte Verlängerung angesichts der aktuellen wirtschaftlichen Lage, der Inflation und der Folgen jüngster Naturkatastrophen einen sanfteren Übergang ermöglichen würde. Eine sorgfältig kalibrierte Zeitplanung solle das Risiko plötzlicher Erhöhungen der immobilienbezogenen Steuerlasten mindern. Ma. Pamela P. Quizon, PTA, empfahl, die Übergangszeit für umfassende Schulungen zu nutzen, die nicht nur Gutachter und Schatzmeister, sondern auch private Sachverständige, Immobilienentwickler, Banken und Beschwerdeinstanzen für Bewertungen einbeziehen sollten, um eine aktive Bereitschaft zu schaffen.