Bauverzögerungen bei NHA lassen Bewohner der Iloilo River Plains ohne Landtitel

Ein über ein Jahrzehnt lang nicht genehmigter Vermessungsplan hat den Prozess der Eigentumsübertragung und die Ausstellung von Landtiteln für die Bewohner der Iloilo River Plains Subdivision (IRPS) massiv behindert. Wie das lokale Wohnungsamt von Iloilo City (ICLHO) gegenüber der Zeitung Daily Guardian bestätigte, führte das Versäumnis des Bauunternehmers der National Housing Authority (NHA) zu einer jahrelangen Rechtsunsicherheit für die Empfänger der Siedlung. Die staatliche Rechnungsprüfungsbehörde (Commission on Audit, COA) kritisierte zudem den lang anhaltenden Mangel an Dokumenten zur Sicherung der Wohnverhältnisse.

Das Wohnungsbauprojekt IRPS wurde ursprünglich konzipiert, um etwa 1.000 Familien aus informellen Siedlungen entlang des Iloilo River und seiner Nebenflüsse dauerhaften Wohnraum zu bieten. Die Bewohner waren im Rahmen einer Stadtentwicklungsinitiative am Fluss umgesiedelt worden. Das Projekt wurde durch das Büro des damaligen Senators Franklin Drilon unterstützt und durch Vereinbarungen zwischen der Stadtverwaltung und der NHA umgesetzt. Die Bauarbeiten der ersten Phase begannen am 16. August 2012, und das Projekt wurde im Juni 2014 fertiggestellt. Gemäß einer Vereinbarung vom 5. März 2012 war die NHA verpflichtet, Projektentwicklungspläne, technische Spezifikationen und Kostenschätzungen zu erstellen, einen genehmigten Vermessungsplan vom Land Management System einzuholen und die fertige Infrastruktur formell an die Stadt zu übergeben. Die Stadtverwaltung war wiederum für die Aktivitäten vor, während und nach der Umsiedlung, die Verwaltung des Anwesens sowie die Ausstellung formeller Landtitel zuständig.

Trotz der Fertigstellung leben die Familien zwar in den Wohneinheiten, verfügen jedoch laut einem Prüfbericht der COA aus dem Jahr 2025 über keine formellen Nutzungsrechte (Usufruct Agreements), bedingten Kaufverträge oder genehmigten Urkunden, die ihre rechtmäßigen Ansprüche auf das Eigentum absichern. Die COA identifizierte das Versagen der NHA als Hauptursache für die Verzögerungen, da die Behörde es versäumt hatte, die fertige Infrastruktur formell zu übergeben und den erforderlichen genehmigten Vermessungsplan vorzulegen. Gleichzeitig kritisierte die Rechnungsprüferin die Stadtverwaltung von Iloilo City wegen unzureichender Überwachung und mangelnder formaler Forderungen an die NHA, um die Einhaltung der Verpflichtungen zu erzwingen. Bereits im Jahr 2020 hatte die COA auf die fehlenden Dokumente zur Sicherung der Wohnverhältnisse hingewiesen.

Nach der Einrichtung des ICLHO im Jahr 2023 begann die Stadtverwaltung mit einer Überprüfung ihrer Wohnungsbauprojekte, einschließlich des Status der Titelausstellung, der Rückzahlung und der Organisation von Hausbesitzervereinigungen. Peter Millare, Leiter des ICLHO, erklärte, dass das Amt am 10. Juni 2024 die NHA per E-Mail um Dokumente und Aktualisierungen zum IRPS-Projekt gebeten habe. Die Bemühungen konzentrierten sich darauf, die tatsächlichen Projektkosten zu ermitteln und die ausstehenden Anforderungen zu erfüllen, um das Projekt voranzubringen. Der Prozess wurde unter anderem durch den Tod des damaligen zuständigen Projektleiters der NHA erschwert, dessen Aufgaben von einem stellvertretenden Distriktmanager übernommen wurden.

Im Februar 2024 musste das technische Team des ICLHO zudem den Lageentwicklungsplan der Siedlung überarbeiten, da Inkonsistenzen in der Blocknummerierung festgestellt wurden. Dabei wurden die Blöcke 12 und 13 korrigiert, da sie an den Positionen von Block 44 und 45 lagen. Dies führte zu einer Neunummerierung der Blöcke 12 zu 49 und änderte die Zuständigkeiten der Hausbesitzervereinigungen in den Dörfern 2 bis 7, beeinflusste jedoch nicht die einzelnen Grundstücksnummern. Um die notwendigen Genehmigungen für das IRPS-Projekt zu beantragen, verabschiedete der Stadtrat am 14. August 2024 eine entsprechende Verordnung. Erst im Mai 2026 wurde der erforderliche Vermessungsplan genehmigt, nachdem die Stadt die Fertigstellung bei den beteiligten Parteien erzwungen hatte. Die Stadt erfuhr erst im Juni 2026 von dieser Genehmigung, da die NHA sie nicht darüber informiert hatte. Millare betonte zudem, dass die Stadt vor der rechtmäßigen Verteilung von Grundstücken und der Kostenrückgewinnung erst eine Registrierungsbescheinigung und eine Verkaufslizenz des Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD) benötigt.

Ein entscheidender Schritt zur Lösung der Krise war die Unterzeichnung der Urkunde über die Übernahme und Übergabe (Deed of Transfer and Acceptance) am 5. Oktober 2026 durch die NHA-Generaldirektorin Joeben Tai und die Bürgermeisterin von Iloilo City, Raisa Treñas-Chu. Dies geschah nach der Vorlage eines Entwurfs durch Robin Christopher Reyes, den dienstführenden Leiter des NHA-Distriktbüros in Iloilo. Damit wurde das Projekt formell an die Stadt übertragen. Dennoch bedeutet dies noch nicht, dass alle Bewohner ihre individuellen Titel erhalten haben. Es müssen noch die Validierung der Begünstigten sowie die Verteilung der Grundstücke abgeschlossen werden. Um die Bewohner zu unterstützen, organisierte das ICLHO im Jahr 2024 sieben Hausbesitzervereinigungen für die sieben Dörfer und bildete eine Föderation, um die Bewohner bei der Sicherung ihrer Titel zu unterstützen.

Bei der Überprüfung der Bewohner stieß das ICLHO auf weitere Hürden: Während der genehmigte Plan 1.014 Teilgrundstücke umfasst, ergab eine Haus-zu-Haus-Überprüfung, dass nur etwa 500 Bewohner mit der ursprünglichen Masterliste übereinstimmen. Viele der aktuellen Bewohner sind Erben der ursprünglichen Empfänger oder haben die Immobilien von ihnen erworben. Solche Fälle von nachfolgenden Eigentumsübertragungen müssen nun vom lokalen Wohnungsrat (Local Housing Board) geprüft werden. Ergänzend dazu unterstützt die Stadt die Gemeinschaft durch Existenzgründungen wie Nähereien oder Catering-Dienste.

Um die Finanzierung der Grundstücke zu unterstützen, bereitet die Stadt die Teilnahme am GLAD-Programm (Group Land Acquisition and Development) des staatlichen Pag-IBIG Fund vor. Dieses Programm ermöglicht es organisierten Gruppen von Mitgliedern, Finanzierungen für den Erwerb von Wohngrundstücken zu erhalten. Unter dieser Regelung könnten die Begünstigten eine Finanzierung für ihre Grundstücke erhalten, während die Stadt die anfallenden Land- und Entwicklungskosten zurückfordert. Die Stadt plant, die so zurückgewonnenen Kosten für zukünftige Wohnungsbauprojekte zu nutzen, um einen rotierenden Finanzierungsfonds aufzubauen, und betont dabei, dass dies nicht der Gewinnmaximierung, sondern der langfristigen Projektfinanzierung dient.

Die COA hat der Stadtverwaltung in ihrem Bericht von 2025 empfohlen, einen Aktionsplan zu erstellen, um die Ausstellung der Dokumente zur Sicherung der Wohnverhältnisse zu beschleunigen und die Rückführung der Landkosten sowie der Kreditkomponente des Projekts zu erleichtern. Zudem solle die Stadt die Koordination mit der NHA intensivieren, um die vollständige Erfüllung aller Verpflichtungen, die Vorbereitung des Vermessungsplans und die abschließende Abwicklung aller Post-Relocation-Maßnahmen sicherzustellen.