Büromarkt in Cebu unter Druck: Veraltete Gebäude und sinkende Nachfrage fordern Vermieter heraus

Der Büromarkt in Cebu verzeichnet eine Abkühlung, die Vermieter dazu zwingt, neue Strategien für ihre alternden Immobilien zu entwickeln. Laut einem Bericht des Immobilienserviceunternehmens CBRE Philippines ist der nationale Bestand an Büroflächen von insgesamt 1,77 Millionen Quadratmetern bereits zu 50 bis 60 Prozent zehn Jahre oder älter.

Während die höchsten Konzentrationen veralteter Gebäude in Gebieten von Metro Manila wie Makati, Fort Bonifacio, Quezon City und Alabang liegen, ist dieser Trend bereits in Cebu spürbar. MJ Castro, Leiter des Bereichs Immobilienverwaltung bei CBRE, beschrieb die aktuelle Lage als eine Phase, in der die Vermieter zunehmend in die Defensive geraten.

Ein wesentlicher Grund für den Rückgang ist die sinkende Nachfrage im IT-BPM-Sektor (Information Technology and Business Process Management), der traditionell der Haupttreiber für die Büroflächennutzung auf den Philippinen ist. Die durchschnittliche Fläche pro Transaktion ist von etwa 2.500 Quadratmetern vor der Pandemie auf zuletzt rund 1.014 Quadratmeter gesunken. Experten führen diesen Rückgang teilweise auf den zunehmenden Einsatz von Künstlicher Intelligenz bei repetitiven Aufgaben auf niedrigerem Niveau zurück.

In Cebu stehen zudem bauliche Besonderheiten der ersten Generation vor Problemen. Jie Espinosa, Landesleiter von CBRE Philippines, erklärte, dass viele frühe Gebäude lokaler Entwickler ohne vorinstallierte Klimaanlagen übergeben wurden, was heute zu belastenden technischen Mängeln führt. Zudem erschweren die Hinterlassenschaften des Pogo-Booms (Offshore-Gaming) die Neuvermietung: Räume, die speziell für Pogo-Betreiber ausgestattet wurden, sind für IT-BPM-Mieter oft nur durch kostspielige Umrüstungen nutzbar.

Zeth Soria, Direktor für Bürovermietung, wies darauf hin, dass Vermieter die Kosten für diese Modernisierungen tragen müssen, da Leerstand oft teurer ist als die Investition. CBRE empfiehlt jedoch einen schrittweisen Ansatz statt massiver sofortiger Kapitalausgaben. Zuerst sollten technische Prüfungen durchgeführt werden, um kostengünstige Verbesserungen zu identifizieren, die den Wettbewerb mit neueren Gebäuden ermöglichen.

Neben der Grundmiete spielen auch die Nebenkosten (CUSA) eine entscheidende Rolle bei der Wahl des Standorts durch Mieter. Als positiver Gegenpol zum allgemeinen Rückgang wird der Bereich der Gesundheitsdienstleistungen genannt, da US-Unternehmen verstärkt die Expertise philippinischer Mediziner nutzen. Da in Cebu bis Ende des Jahres neue Büroflächen erwartet werden, bleibt Vermietern nur ein begrenztes Zeitfenster, um ihre Bestände aufzuwerten.